家賃を滞納した借主が夜逃げしたとき｜大家がやってはいけないことと、所在調査・明け渡しの正しい順番

家賃が何か月も入らない。電話もメールもつながらない。部屋を見に行ったら、荷物ごと消えていた——。借主の夜逃げは、貸している側にとって、家賃収入が途切れる痛手と、次の入居者を入れられない痛手が重なる、つらい状況です。

「早く追い出して、次の人に貸したい」。その気持ちはよく分かります。けれど、ここで一番やってはいけないのが、大家さんが自分で鍵を換える、荷物を運び出す、部屋から閉め出す、という対応です。

結論から言うと、家賃を滞納されていても、裁判所の手続きを踏まずにこれをやると違法になります。逆に、元借主から損害賠償を求められた裁判例が数多くあります。

正しい順番は決まっています。まず家賃保証会社や連帯保証人へ連絡し、催告と契約解除を経て、明け渡し訴訟と強制執行で進める。この手続きの代理は弁護士の役割で、探偵にはできません。探偵の出番は、借主が住民票も移さず行方をくらまし、書類も届かない——そんなときに、今どこにいるかを合法に突き止める所在調査です。

この記事では、大家さんが損をしないための正しい順番と、探偵・弁護士の使い分けを、公開情報ベースで正直に整理します。

先に結論：自分で追い出さない。所在は探偵、明け渡しと回収は弁護士

探偵が力を発揮するのは、「借主が住民票も移さず消えて、どこにいるか分からない」という壁を越える場面です。お金の回収そのものは、探偵ではなく弁護士の仕事です。この線引きを最初に押さえておくと、頼む先を間違えずにすみます。

どこに相談するか迷う段階なら、会社ごとに料金や届出の開示ぶりを先に見比べておくと選びやすくなります。探偵社の情報開示スコアを入口にする方法もあります。

いちばん大事な話：自分で追い出すと、逆に訴えられます

順番の説明より先に、これだけは伝えておきます。家賃を滞納されていても、大家さんが自分の判断で借主を追い出すことはできません。

「相手が悪いのだから、これくらい許されるはず」と思ってしまいがちですが、日本の法律は、権利があっても自分の実力で取り戻すことを認めていません。取り戻すには、裁判所の手続きを通す。これが大原則です（出典：民法／各弁護士事務所の解説／2026年7月確認）。

だからこそ、次に説明する正しい順番が大切になります。

なぜ、早く動いたほうがよいのか

自力救済がだめなら、放っておくしかないのか——そうではありません。放置するほど損が膨らむので、正しい順番で早く動くのが得策です。

家賃が入らない状態が続けば、その分の収入は失われ続けます。部屋を借主が占有したままだと、次の入居者も入れられません。時間が経つほど借主の行方は追いにくくなり、荷物が残ったままの部屋は原状回復の手間も増えます。

滞納が数か月に及ぶと、連帯保証人や家賃保証会社への請求、契約解除、明け渡しへと進める必要が出てきます。早めに手を打つほど、選べる手段が多く残ります。

まず試す、正しい順番

いきなり探偵でも、いきなり訴訟でもありません。多くの場合、まずは足元の連絡先から始めます。

1. 家賃保証会社・連帯保証人へ連絡する

   保証会社の契約があれば、滞納分の立て替え払い（代位弁済）や明け渡しの窓口になってくれることがあります。連帯保証人がいれば、そこから連絡がつく場合もあります

2. 内容証明で催告する

   滞納家賃を支払うよう、期限を切って書面で求めます。後の手続きの証拠にもなります

3. 契約解除を通知する

   催告しても支払いがないときは、賃貸借契約を解除する通知を出します

4. 明け渡し訴訟を起こす

   部屋を明け渡してもらうため、裁判所に訴えを起こします。判決が出れば、明け渡しの根拠になります

5. 強制執行で明け渡しを実現する

   判決が出ても借主が出ていかないときは、裁判所の執行官による強制執行で部屋を明け渡します

この一連の手続き——催告、契約解除の通知、訴訟、強制執行の代理は、弁護士の役割です。大家さんがすべてを自分で行うのは現実的ではなく、弁護士に依頼して進めるのが通例です。弁護士は、借主の住民票を調べたり、弁護士会を通じて照会をかけたりすることもできます。

それでも行方が分からないとき：探偵の所在調査

借主が住民票を移していれば、正規の手続きで現住所が分かることがあります。問題は、住民票も移さずに、どこかへ消えてしまったケースです。この壁を越えるのが、探偵の所在調査です。

ALG探偵社は、公式に「債務者・取引先・夜逃げ等の所在調査」を扱うと掲げています（公式・2026年7月確認）。以前の住所や勤務先、車のナンバーといった手がかりをもとに、その人が今どこにいるかを、外から合法に確かめる調査です。

ここで探偵が役立つ場面がもう一つあります。行方が分からない相手に対して明け渡し訴訟を進めるときの「公示送達」です。

つまり探偵の所在調査は、「見つけて連絡をつける」だけでなく、「探したが見つからなかった」という事実を、次の法的手続きにつなぐ役割も持ちます。集めた記録は、弁護士への相談で活きてきます。

探偵に頼めないこと・頼んではいけないこと

ここが、この分野で最も大切な線引きです。探偵は万能ではなく、できることは所在と実態の調査までです。

気づいたら知らない人が住んでいた：又貸し（無断転貸）のとき

夜逃げと並んで大家さんを悩ませるのが、契約した本人ではない誰かが住んでいる、又貸し（無断転貸）のケースです。

誰が、いつから住んでいるのか。契約者本人はどこにいるのか。この実態が分からないと、解除できるかどうかの判断もつきません。こうした「部屋に誰がいるか・契約者はどこか」の事実確認は、探偵の所在・実態調査が使える場面です。事実を固めたうえで、解除できるかを弁護士に相談する、という順になります。

夜逃げした借主の所在調査を相談できる探偵社

ここからは、債務者・夜逃げ・行方不明者の所在調査を扱っていて、料金や届出の情報を公開している探偵社を紹介します。どこも無料で相談でき、契約は不要です。会社ごとに向き・不向きがあるので、そこも添えます。選ぶときは、「取り立てや明け渡しは弁護士、探偵は所在まで」という線引きをきちんと説明してくれるかも、目安にしてください。

弁護士法人のグループに属する探偵社で、公式に「債務者・取引先・夜逃げ等の所在調査」を扱うと掲げています。所在が分かったあと、明け渡しや未払い家賃の回収など弁護士の手続きへつなぎやすい体制です。調査員1名1時間6,600円（税込）で、解約手数料0円を明記しています。

人探し・所在調査を長く扱う会社で、全国に拠点があります。限られた情報から現住所を割り出す調査力を掲げています。住民票などの取り寄せは受けないと明記しており、探偵は実地の所在調査まで、という線引きが正直です。

調査項目に「家出・行方調査」に加えて「公示送達に関する現地調査」を挙げている会社です。行方が分からない借主への明け渡し訴訟を、公示送達で進めたいときの現地確認に対応します。

複数の会社を一度に比べたいときは、探偵社の比較もあわせてどうぞ。一般的な人探しの仕組みや費用は、人探しを探偵に頼むときでも整理しています。相続で相続人の所在が分からないケースは、相続人が行方不明で遺産分割が進まないときにまとめています。

片づいたあと：空室になった貸家や、老朽化した物件の費用

明け渡しが済むと、次は部屋の原状回復や、残された荷物の処分、そして空室になった物件をどうするか、という段階に移ります。

とくに、古い貸家やアパートで、次の借り手がつかないまま空室が続くと、維持費や固定資産税の負担だけが残ります。建て替えや解体、活用を考えるときは、自治体の補助金が使えることもあります。貸している物件の解体や活用を検討する段階になったら、空き家の解体に使える補助金（ie-hojokin.com）もあわせて確認しておくと、費用の見当がつきます。

費用の目安

夜逃げした借主の所在調査は、手がかりの多さと経過した時間で費用が動くため、多くの会社が見積もり型です。

料金の決まり方や、見積もりを同じ条件でそろえて比べる考え方は、探偵の料金はいくら？で整理しています。

当サイトの掲載基準について

当サイトでは、次の条件を満たす会社だけを紹介しています。広告費の多さで順番を決めることはしていません。

この分野では、「家賃を取り戻します」「回収まで任せられます」といった、探偵にはできないことをうたう業者に注意が必要です。だからこそ、取り立てや明け渡しは弁護士・探偵は所在まで、という線引きを正直に説明できる会社かを、先に確かめてほしいと考えています。各社の開示ぶりを採点した一覧は探偵社の情報開示スコアにまとめています。

よくある質問

まとめ

• 家賃を滞納されても、大家が自分で鍵を換える・荷物を出す・閉め出すのは自力救済で違法。逆に損害賠償を求められる側になりかねない
• 正しい順番は、家賃保証会社・連帯保証人への連絡 → 催告 → 契約解除 → 明け渡し訴訟 → 強制執行。この代理は弁護士の役割
• 借主が住民票も移さず行方をくらましたときに、探偵の所在調査が力を発揮する。「探したが見つからなかった」記録は、公示送達での訴訟にも役立つ
• 未払い家賃の取り立て・口座の調査は探偵の業務ではない。回収は弁護士・サービサーのルートへ
• 又貸し（無断転貸）は民法612条で解除できる場合があるが、信頼関係を壊さない特段の事情があれば解除できないこともある。実態確認は探偵、判断は弁護士
• 「家賃を取り戻します」とうたう業者には注意

夜逃げは、収入の穴と空室の二重の痛手で、焦る気持ちが出るものです。けれど、順番さえ間違えなければ、打つ手はあります。自分で追い出さない。所在は探偵、明け渡しと回収は弁護士。この流れを持っておけば、頼む先を間違えず、損もせずにすみます。相談は無料なので、まず話を聞いてもらうだけでも構いません。

---

参考情報

• 探偵業の業務の適正化に関する法律（e-Gov 法令検索）／警視庁「探偵業法の概要」
• 弁護士法第72条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）／債権回収は弁護士またはサービサー（債権管理回収業に関する特別措置法）
• 民法（第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限）／民事訴訟法（公示送達）
• 自力救済の禁止と損害賠償の裁判例（各弁護士事務所・家賃保証会社の解説／2026年7月確認）
• 家賃滞納・夜逃げ時の明け渡し手続きの流れ（弁護士事務所の解説／2026年7月確認）
• ALG探偵社・原一探偵事務所・HAL探偵社 各公式サイト（債務者・夜逃げ・所在調査、公示送達に関する現地調査、料金の記載／2026年7月確認）
• 当サイト調査記事：探偵の料金／探偵社の情報開示スコア／探偵社の比較／人探しを探偵に頼むとき／相続人が行方不明のとき
• 空室・貸家の解体や活用の費用：空き家の解体に使える補助金（ie-hojokin.com）