空き家に勝手に住み着かれた・ゴミを不法投棄される｜犯人の特定と証拠の集め方、やってはいけない対応
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所有している空き家に、いつの間にか誰かが住み着いている。空き地に、繰り返しゴミを不法投棄される。囲いを乗り越えて出入りした形跡がある——。持ち主として、どう手を打てばいいのか分からないまま、このページを開いた方が多いと思います。
結論から言うと、まず押さえるべきは「誰が・いつ・どう使っているか」という事実です。
張り込みや現場の撮影で犯人を特定し、記録に残す調査は、探偵の業務の範囲です。しかも、自分の所有地やその周辺を撮る調査は、他人を尾行する調査に比べて、進めやすい面があります。
一方で、気をつけたいことがあります。勝手に住み着いた相手を、こちらが実力で追い出したり、荷物を処分したりするのは、自力救済として違法になりうるのです。退去を求める・明け渡しの手続き・損害賠償は、弁護士と裁判所の役割です。不法投棄は、自治体の廃棄物担当や警察への通報が入り口になります。
この記事では、探偵にできること・できないこと、不法占拠や不法投棄が法律の上で何にあたりうるか、費用の目安、そして先に頼れる窓口までを、公開情報ベースで正直に整理します。
！ ここに注意
先にお伝えします。住み着いた相手と、その場で直接やり合うのは避けてください。相手が居直る、逆上するといった危険もあります。身の危険を感じるなら、緊急でないときの相談専用ダイヤル#9110、緊急時は110番へ。
そして、たとえ自分の土地・建物でも、実力で追い出す・荷物を捨てるといった対応は、あとでこちらが責任を問われるもとになります。まずは事実を押さえ、弁護士や自治体・警察につなぐ。この順番が、遠回りに見えて確実です。
先に結論：まず事実を押さえ、対応は弁護士・自治体・警察へ
✓ ここが要点
空き家・空き地のトラブルは、役割を分けて考えると整理できます。
犯人の特定・証拠集め（誰が・いつ・どう出入りしているか） → 張り込み・現場撮影で、探偵が扱える。自己所有地の撮影は進めやすい 勝手に住み着いた相手の退去・明け渡し、損害賠償の請求 → 弁護士・裁判所の役割。自分で実力行使すると違法になりうる ゴミの不法投棄への対応 → 自治体の廃棄物担当・警察への通報が入り口。証拠があると動きやすい
つまり、探偵が担うのは「誰が・どう使っているか」を確かめて記録するところまで。その事実を、弁護士・自治体・警察につないで、合法的に片づけていく——この二段構えが基本です。
どこに頼むか迷う段階なら、会社ごとに料金や届出の開示ぶりを先に見比べておくと選びやすくなります。探偵社の情報開示スコアを入口にする方法もあります。
なぜ、自分で追い出してはいけないのか
「自分の土地なのだから、勝手に入った人間を追い出して何が悪い」——そう感じるのは当然です。それでも、実力で追い出すのは危険です。
日本の法律では、相手に権利がなくても、自分の判断で実力を使って解決すること（自力救済）は、原則として認められていません。鍵を勝手に替える、荷物を運び出して捨てる、閉め出す——こうした対応をすると、たとえ相手が不法に居座っていたとしても、今度はこちらが損害賠償を求められたり、責任を問われたりすることがあります。
だからこそ、正しい順番があります。まず「誰が・いつから・どう使っているか」という事実を押さえる。そのうえで弁護士に相談し、退去を求める、明け渡しの手続き（裁判）を取る、必要なら強制執行に進む。遠回りに見えますが、これがいちばん確実で、こちら側が不利にならない道です。
その入り口になる「事実を押さえる」部分で、探偵の調査が役に立ちます。
探偵の調査でわかること
空き家・空き地のトラブルで、外から合法に確かめられる事実として、たとえば次のようなことが対象になります。
- 誰が、いつ、どのくらいの頻度で出入りしているか（人物・時間帯・頻度）
- どこから入っているか、どんな使い方をしているか
- ゴミの不法投棄なら、いつ・誰が・どんな手段で捨てているか
- これらを、日時のわかる写真・映像で記録すること
✎ 私の調査メモ
自分の所有地やその周辺を対象にした張り込み・撮影は、他人を尾行する調査に比べて、進めやすい面があります。原一探偵事務所は、いたずら・嫌がらせ調査のページで「知らぬ間にゴミなどを投げ込まれる」といった被害を対象に挙げ、調査開始から終了までを分刻みで記録し、裁判の証拠としても提出できる報告書を作成するとしています（各社公式・2026年7月確認）。
こうした「法的に使える形の記録」があると、その後の弁護士への相談も、自治体・警察への通報も、話が進みやすくなります。
一方で、探偵にはできないことがあります。ここが大事な線引きです。
探偵にできないこと・やってはいけないこと
！ ここに注意
探偵は、住み着いた相手への退去の要求、明け渡しの交渉、損害賠償の請求、契約や告訴の代理はできません。これらは弁護士や裁判所の領域で、探偵が報酬を得て代理すると弁護士法72条にふれます。
また、探偵が相手を実力で追い出すこともできません。それは依頼した側も、した側も、違法になりうる行為です。
そして、犯人が分かったとしても、その相手を、こちら自身がSNSなどで晒したり、言いふらしたりするのは避けてください。今度はこちらが名誉毀損などの加害者になってしまうおそれがあります。探偵の調査結果は、探偵業法でも違法・差別的な目的に使わないことが前提とされています。確認できた事実は、自治体への通報や、弁護士・警察を通じた対応のために使ってください。
なお、住み着いた相手ではなく、家賃を滞納したまま行方が分からなくなった借主の所在を調べたい場合は、家賃を滞納して夜逃げした借主の所在調査で整理しています。近隣からの嫌がらせや器物損壊が中心なら、嫌がらせ・近隣トラブルの犯人特定もあわせてどうぞ。
不法占拠・不法投棄は、法律の上で何が問題になるのか
相手の行為が、法律の上で何にあたりうるのか、骨格だけ押さえておきます。
✎ 私の調査メモ
関係しうる主な枠組みです（2026年7月時点の一般的な整理であり、個別のケースの法的判断ではありません。あたるかどうかは事実関係しだいで、判断には弁護士の関与が要ります）。拘禁刑は2025年6月からの呼び方で、それ以前は懲役と呼ばれていた刑です。
- 不法占拠：空き家などに継続して勝手に住み着く行為は、不動産侵奪罪にあたりうるとされ、10年以下の拘禁刑が定められています（刑法235条の2）。一時的ではなく、ある程度続いた占有であることが必要とされます
- 建物への無断侵入：無断で建物に入る行為は、住居侵入・建造物侵入にあたりうるとされ、3年以下の拘禁刑または10万円以下の罰金が定められています（刑法130条）
- 不法投棄：みだりにゴミを捨てる行為は、廃棄物処理法違反にあたりうるとされ、5年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金（法人にはさらに重い加重があります）と定められています。土地の持ち主には、その場所を清潔に保つ管理の努力も求められます
（出典：刑法235条の2〔不動産侵奪〕・130条〔住居侵入〕／廃棄物処理法／複数の弁護士事務所・自治体資料の解説／2026年7月確認）
どの枠組みにあたるか、どこまで問えるかは事実関係しだいです。だからこそ、まず探偵で「誰が・どう使っているか」の事実を押さえたうえで、弁護士・自治体・警察につなぐ、という流れになります。
探偵・弁護士・自治体・警察、どう使い分けるか
役割を一覧にすると、こう整理できます。
| 誰が | 主に担うこと |
|---|---|
| 探偵 | 誰が・いつ・どう出入りしているか、不法投棄の犯人などの事実確認と、証拠になる記録 |
| 弁護士 | 退去の要求・明け渡しの手続き（裁判）、損害賠償の請求、刑事告訴の代理 |
| 自治体（廃棄物担当） | 不法投棄の相談・指導。特定空き家などへの対応 |
| 警察 | 不動産侵奪・住居侵入・不法投棄など、事件性のある行為の相談・被害届 |
※ 表は横にスクロールできます
探偵に相談するときも、「うちのケースは、どこまでが探偵の領域で、どこからが弁護士・自治体・警察か」を最初に整理してくれる会社を選ぶと、無駄な費用と遠回りを避けられます。
費用の目安
犯人の特定や証拠集めは、張り込みの時間や場所しだいで費用が動くため、多くの会社が見積もり型です。
✎ 私の調査メモ
公開されている料金の例です（2026年7月確認・各社の目安であり、そのまま総額になるわけではありません）。
- 原一探偵事務所：料金は見積もり（張り込み・現場撮影の実績と、法的に有効な報告書を掲げる。実額は別ページで案内）
- ALG探偵社：調査員1名1時間6,600円（税込）の実働課金・解約手数料0円を明記。弁護士法人グループで、証拠のあとの明け渡し・損害賠償の相談につなぎやすい
- さくら幸子探偵事務所：基本料金55,000円（税込）〜の見積もり型。器物損壊や投棄の証拠映像・写真に対応
総額は「調査員の人数 × 時間 × 日数 ＋ 経費」で決まります。空き家の場所や、いつ来るか分からない相手を待つ時間によって幅が出ます。基本料金や時間単価は入口の金額で、調査全体の総額ではない点に注意してください。
料金の決まり方や、見積もりを同じ条件でそろえて比べる考え方は、探偵の料金はいくら？で整理しています。
犯人の特定や撤去のあと、老朽化した空き家の解体や活用を考えるなら、費用を抑えるための補助金の情報が別サイトにあります（空き家の解体費用と補助金）。
まず頼れる相談窓口
探偵に頼むかを考える前に、状況によっては先に相談したほうがよい窓口があります。
- 自治体の廃棄物担当課：不法投棄の相談・指導。管理不全の空き家についての相談も
- 警察（#9110）：勝手に住み着かれている、不法投棄が悪質など、事件性がある場合。緊急時は110番、緊急でないときは相談専用ダイヤル*#9110*
- 弁護士：退去の要求・明け渡しの手続き・損害賠償の請求は弁護士の領域です
- 法テラス：0570-078374（法制度・相談窓口の案内）
とくに、相手を退去させる・責任を問うといった対応は、弁護士と裁判所、そして行政・警察が担い手です。探偵は、その対応を前に進めるための事実を確かめる役、と位置づけて使ってください。
空き家・空き地のトラブルを相談できる探偵社
ここからは、張り込みや現場の撮影による犯人特定を扱っていて、料金や届出の情報を公開している探偵社を紹介します。どこも無料で相談でき、契約は不要です。会社ごとに向き・不向きがあるので、そこも添えます。選ぶときは、「探偵は事実の確認まで、退去や賠償は弁護士・裁判所、不法投棄は自治体・警察へ」という線引きをきちんと説明してくれるかも、目安にしてください。
いたずら・嫌がらせ調査のページで「ゴミなどを投げ込まれる」被害を対象に挙げ、張り込み・現場撮影と、裁判の証拠としても使える報告書を掲げる全国対応の老舗です。誰が出入り・投棄しているかを記録に残したい、という場合に向いています。
原一探偵事務所
- 探偵業届出済
- 全国対応
- 実額を公開
株式会社原一（1977年設立・業歴およそ49年）／全国に拠点
- 料金
- 時間制・定額などの実額を公式サイトで公開
- 届出
- 探偵業の届出あり／行政処分の公表なし
- エリア
- 全国対応
- 気になる点
- 規模が大きいぶん費用は安くはない。見積もりの内訳（経費が込みか別か）を確認
- 相談は無料
- 契約は不要
弁護士法人のグループに属する探偵社です。犯人や実態を確かめたあと、退去を求める・損害賠償を請求するといった法的な対応につなぎやすい体制です。解約手数料0円を明記しています。
ALG探偵社
- 調査員1名1時間6,600円（税込）
- 解約手数料0円を明記
- 弁護士法人グループ
株式会社アヴァンセ・インテリジェンス（弁護士法人ALGグループ・資本金6,000万円）／9拠点の届出番号を公開
- 料金
- 調査員1名1時間6,600円（税込）・実働課金／解約手数料0円を明記
- 届出
- 9拠点の届出番号を公開・調査業協会の名簿でも確認／行政処分の公表なし（確認範囲）
- エリア
- 全国対応（9拠点）
- 気になる点
- 「解約0円・即日返金」を担保する特商法・規約ページが公式に見当たらない（訴求はサイト本文）。交通費は実費・完全成功報酬はなし。会社概要に代表者名の記載がない
- 相談は無料
- 契約は不要
嫌がらせ・器物損壊の調査として、加害者の特定と、証拠映像・写真の収集を掲げる全国対応の大手・老舗です。投棄や敷地への被害の記録を残したい、という場合の選択肢になります。
さくら幸子探偵事務所
- 探偵業届出済
- 全国対応
- 諸経費コミコミ
株式会社アイ・アイ・エス（創業1988年）／全国30拠点
- 料金
- 55,000円（税込）〜・諸経費コミコミの見積もり型
- 届出
- 各支店で探偵業の標識を公開／行政処分の公表なし（確認範囲）
- エリア
- 全国対応（30拠点）
- 気になる点
- 時間単価・パックの実額は見積もりまで出ない。解約・返金の条件が公式に見当たらないので、契約前に書面で確認
- 相談は無料
- 契約は不要
複数の会社を一度に比べたいときは、探偵社の比較もあわせてどうぞ。
当サイトの掲載基準について
当サイトでは、次の条件を満たす会社だけを紹介しています。広告費の多さで順番を決めることはしていません。
- 探偵業の届出番号、または審査の基準を公開している
- 料金の体系を公開している
- 国民生活センターなどの行政処分・注意喚起が公表されていない
- 解約・キャンセルの条件がはっきりしている
この分野では、「必ず退去させられる」「取り戻せる」といった、探偵にはできないこと・約束できないことをうたう業者に注意が必要です。退去や明け渡しは弁護士と裁判所の役割で、探偵が担えるのは事実の確認までです。だからこそ、できること・できないことの線引きを正直に説明できる会社かを、先に確かめてほしいと考えています。各社の開示ぶりを採点した一覧は探偵社の情報開示スコアにまとめています。
よくある質問
自分の空き家に誰かが勝手に住み着いています。探偵は犯人を特定できますか？
はい、張り込みや現場の撮影で、誰が出入りしているかを確かめ、記録に残す調査は探偵の業務の範囲です。自分の所有地やその周辺を撮影する調査は、他人を尾行する調査に比べて、進めやすい面があります。ただし、探偵ができるのは「誰が・どう使っているか」の事実の確認と記録まで。実際に立ち退かせる、荷物を撤去する、損害を賠償させるといった対応は、弁護士や裁判所の役割です。勝手に住み着かれても、こちらが実力で追い出すのは違法になりうるので、事実を押さえて弁護士につなぐのが安全です。
空き地にゴミを不法投棄されます。犯人を捕まえる方法はありますか？
「いつ・誰が捨てているか」を張り込みや撮影で確かめ、記録に残す調査は、探偵が扱っています。不法投棄は廃棄物処理法違反にあたりうるとされ、罰則も重いため、証拠があると、自治体の廃棄物担当や警察も動きやすくなります。まずは事実を押さえること、そのうえで通報や、原状回復・損害賠償を弁護士に相談する、という流れになります。防犯カメラの設置とあわせて相談するのも一つの方法です。
勝手に住み着いた人を、自分で追い出してもいいですか？
おすすめできません。たとえ自分の所有物でも、住み着いた相手を実力で追い出したり、荷物を勝手に処分したりするのは、自力救済として違法になりうるとされています。今度はこちらが責任を問われかねません。正しい順番は、事実（誰が・いつから・どう使っているか）を押さえ、弁護士に相談して、退去を求める・明け渡しの手続きを取る、というものです。焦って実力行使に出ると、かえって解決が遠のきます。
不法占拠や不法投棄は、法律の上で何にあたりますか？
空き家などに継続して勝手に住み着く行為は、不動産侵奪罪（10年以下の拘禁刑）にあたりうるとされ、無断で建物に入る点は住居侵入にもふれうるとされます。ゴミの不法投棄は廃棄物処理法違反にあたりうるとされ、5年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金（法人はさらに重い加重があります）と定められています。ただし、あたるかどうかは事実関係しだいで、判断には弁護士が要ります。拘禁刑は2025年6月からの呼び方で、それ以前は懲役と呼ばれていた刑です。
犯人が分かったら、SNSで晒してもいいですか？
おすすめしません。相手を名指しで晒すと、たとえ相手に非があっても、今度はこちらが名誉毀損などの加害者になってしまうおそれがあります。探偵の調査結果は、探偵業法でも違法・差別的な目的に使わないことが前提とされています。確認できた事実は、自治体への通報や、弁護士・警察を通じた対応のために使ってください。
まとめ
- 空き家・空き地のトラブルは、まず「誰が・いつ・どう使っているか」という事実を押さえるのが出発点。張り込み・現場撮影での犯人特定は探偵が扱え、自己所有地の撮影は進めやすい
- 勝手に住み着いた相手を実力で追い出す・荷物を処分するのは、自力救済として違法になりうる。退去・明け渡し・損害賠償は弁護士と裁判所の役割
- 不法占拠は不動産侵奪罪（10年以下の拘禁刑）、無断侵入は住居侵入、不法投棄は廃棄物処理法違反（5年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金）にあたりうる。判断には弁護士が要る
- 不法投棄は自治体の廃棄物担当・警察への通報が入り口。証拠があると動きやすい
- 犯人が分かっても、SNSで晒す・仕返しするのは避ける。今度は自分が加害者になりかねない。合法的な解決に使う
自分の持ち物を勝手に使われ、荒らされるのは、強い怒りと不安を呼びます。けれど、こちらを守るのは、実力行使ではなく客観的な事実です。まずは事実を押さえ、対応は弁護士・自治体・警察へ。その入り口の調査という選択肢を思い出してください。相談は無料なので、費用の見当をつけるだけでも構いません。
参考情報
- 探偵業の業務の適正化に関する法律（e-Gov 法令検索）／警視庁「探偵業法の概要」
- 弁護士法第72条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）
- 刑法235条の2（不動産侵奪）・130条（住居侵入等）／2025年6月施行の改正刑法（拘禁刑）
- 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃棄物処理法）／空家等対策の推進に関する特別措置法／複数の弁護士事務所・自治体資料による解説（2026年7月確認）
- 原一探偵事務所・ALG探偵社・さくら幸子探偵事務所 各公式サイト（いたずら・嫌がらせ調査、料金の記載／2026年7月確認）
- 法テラス サポートダイヤル（0570-078374）／警察相談専用電話（#9110）／各自治体の廃棄物担当課
- 当サイト調査記事：探偵の料金／家賃滞納で夜逃げした借主の所在調査／嫌がらせ・近隣トラブルの犯人特定／探偵社の情報開示スコア／探偵社の比較
決めるまえノート編集部
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